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界面新闻记者 | 王妤涵
恒大物业的股权出售迎来了关键性进展。
近期恒大物业在港交所发布公告，控股股东中国恒大及CEG Holdings已与一名选定投标人签订排他性协议，双方将就恒大物业51.016%的股权展开为期30个工作日的排他性谈判。
这也意味着，这家曾被誉为“中国物业龙头”的企业，最快将在5月份迎来新的实际控制人。
“恒大物业若成功出售，将为房地产重组过程中的优质附庸资产剥离提供一个极其重要的成功案例和估值参考。可能促使其他陷入流动性危机的房企加快出售旗下物企的步伐，从而掀起物业管理行业新一轮的收并购高潮。”中物智库高级研究员宋子谦在接受界面新闻采访时表示。
界面新闻截图自公告原文
为何走到今天？
回顾恒大物业的出售历程。2020年，公司以“中国物业龙头”之姿登陆港交所，上市初期市值一度突破2000亿港元，彼时，物业板块是资本市场的宠儿，投资者对“规模扩张故事”趋之若鹜。
然而好景不长，2021年，随着中国恒大债务危机爆发，恒大物业成为母公司手中最具变现价值的“救急资产”。当年，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%的股权，但这笔交易在复杂局面中搁浅。
此后数年，出售事宜几近停滞；直到2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算，清盘人的核心任务之一，就是将恒大系内最具流动性的资产变现，用以偿还境外债权人的债务。
直到去年9月，清盘人正式向恒大物业发出接洽函，出售进程进入快车道：11月邀请投标人查阅资料，12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查，2月收到更新要约方案，4月14日排他性协议最终签署。
从最新财报数据来看，公司的基本面相对稳健。2025年全年，恒大物业实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；净利润约10.09亿元。截至2025年末，在管面积约6.01亿平方米，管理着超过3000个项目，业务遍布全国近300个城市，服务业主超400万户。
更值得关注的是，来自第三方的收入占总营收的99.8%，较2024年进一步提升，意味着恒大物业已基本摆脱对关联房企的依赖。与此同时，净流动资产录得正值8750万元，较2024年末的-9.69亿元实现转变；现金及现金等价物约41.89亿元，同比增长约55.3%，这也说明恒大物业在财务层面的修复已基本到位。
然而，从资本市场表现来看，与巅峰时期的2000亿港元相比，公司早已大幅缩水，截止4月17日下午收盘，公司总市值约145.95亿元，跌幅超过90%。
那么，接下来真正左右这笔交易估值的关键变量是什么？宋子谦在与界面新闻的采访中点出了两个核心维度：
一方面是关联方“历史包袱”的剥离与坏账计提——恒大物业因中国恒大导致的资金占用、空置物业管理费等巨额应收款项，将来能追回多少仍是未知数，买方势必会要求对这部分“水分”进行极度保守的折价计算。
另一方面则是在管面积的“抗跌性”与独立拓展能力——买方最看重的是，在失去母公司输血后，恒大物业依靠自身在市场中独立获取新项目的能力有多强，现有项目的续约率能否维持。如果规模出现萎缩预期，估值将大打折扣。
这两个变量，将直接决定清盘人与买家之间那张谈判桌上的最终价码。
谁来吞下这头“大象”
随着排他性协议签署，买家的身份成为市场最大的悬念。
在这场漫长的出售拉锯战中，曾有多位“绯闻对象”浮出水面。华润万象生活、中海物业、保利物业、太盟投资集团（PAG）等头部企业都曾出现在传闻名单中，但相关方都很快予以澄清。
据业内人士最新透露，目前恒大物业已选定广东旅控集团进行独家谈判，广东旅控击败了包括PAG在内的其他竞购者。
广东旅控成立于2014年，是在原广东省旅游集团、广东中旅、白天鹅酒店集团等基础上重组组建的省属国企。业务覆盖酒店运营、旅游休闲、景区乐园、置业物业、等多个板块。业内人士对界面新闻表示，广东旅控作为广东省属大型旅游控股集团，它的参与或许体现了地方政府协调化解风险的意图。
不过，买家身份的确定只是第一步。以最新市值粗略计算，收购51%股权的代价将超过70亿港元。如此体量的资金安排、尽调结果以及最终的监管审批，都将成为交易能否顺利推进的变量。而能接手这一庞然大物的买家，绝非只有资金实力就足够。
“绝对的资金实力与融资能力是首要门槛。”宋子谦对界面新闻指出，“买家不仅需要掏出大笔真金白银完成收购，还需要准备充足的流动性资金，以应对接手后可能面临的短期债务偿还、项目翻新或运营垫资”。
其次是卓越的跨区域、大规模运营整合能力。恒大物业的项目遍布全国，员工数量庞大，买家必须具备成熟的管理体系和极强的“消化”能力，如何留住核心骨干、统一服务标准、实现企业文化的平稳过渡，是对买家投后管理能力的巨大考验。
第三是强大的社会维稳与政府沟通能力。物业管理本质上属于民生行业，涉及千万业主的日常生活，保证基层社区的平稳运转、不出乱子，是地方政府最关切的问题，任何接盘方都必须在这一维度上具备足够的协调能力。
最后，处理复杂债权债务纠纷的专业经验同样不可或缺——恒大物业牵涉相当复杂的清盘程序和多方利益博弈，没有处理过类似困境资产重组的团队，很难在短时间内理清头绪。
这四个维度共同构成了一幅“理想买家”的能力画像，而目前浮出水面的广东旅控是否符合这些要求，仍有待市场检验。
易主之后
从行业视角来看，2020年恒大物业上市前后，物业板块曾是资本市场的宠儿，彼时的物业股估值普遍偏高，本质上是行业红利与资本情绪共同催生的泡沫。
然而，当房地产行业进入深度调整，这个故事便戛然而止，关联房企的流动性危机迅速传导至物业板块，应收账款的减值侵蚀利润，母公司的信用折价拖累估值，大量物企陷入“增收不增利”的困境。
如今的市场，资本已不再为“规模”买单——投资者更关心的是独立生存能力、稳定盈利水平和优质服务带来的溢价。
若这笔交易落定，恒大物业易主成功，对整个行业的竞争格局也将带来深刻影响。宋子谦分析了两种可能路径：如果是被行业内现有的头部物企吞并，两强相加，将直接诞生一家在管面积可能逼近或突破10亿平方米的“超级航母”。
若最终由国资或“国资+PE”的联合体接手，则将进一步巩固国资背景物企在行业内的统治地位。在房地产深度调整期后，优质物管资产正加速向资金链更安全、信用资质更好的国资企业集中，行业分化将更为加剧。
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